Muitos imóveis são adquiridos com a intenção de investimento como locação ou revenda. Dentro as modalidades de locação, destacaram-se as locações por temporada (Airbnb e outras plataformas) que eram direcionadas a pessoas em viagem a passeio ou trabalho, como permanência durante um curto período de tempo. Neste sentido, a lei determinou:

Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Após moradores de condomínios residenciais se sentirem incomodados pela rotatividade de pessoas, diante da imensidade de ações judiciais intensificando a discussão sobre a compatibilidade ou não desta modalidade de locação o STF definiu alguns critérios.

O entendimento atual é de que a modalidade de locação por temporada é incompatível com condomínios residenciais devido à alta rotatividade de pessoas e exploração comercial. Portanto, este tipo de investimento foi proibido, restringindo o direito à propriedade do titular do imóvel em prol à segurança coletiva dos condôminos (principal argumento que gerou a discussão).

Diante disto, a regra da proibição em condomínios residenciais podem ser excepcionadas se a modalidade for aprovada por 2/3 dos condôminos em Assembleia. É possível verificar, portanto, que as regras podem mudar de condomínio para condomínio, não havendo um padrão definitivo e isso pode deixar mais complexa a atuação do corretor de imóveis.

O corretor de imóveis tem o dever de intermediar os negócios imobiliários com zelo, cautela e, como traz a lei, diligência e prudência. Isso quer dizer que é preciso que o corretor exerça sua função com transparência, dando todos os riscos, prejuízos e vantagens possíveis decorrentes daquele imóvel negociado:

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. 

Caso o corretor de imóveis não cumpra suas funções com esses cuidados, poderá ser responsabilizado por perdas e danos, incluindo danos morais e materiais, caso haja uma frustração na expectativa ou prejuízo inesperado pelo comprador.

Considerando a variação de regras internas dos condomínios, é de extrema importância que o profissional se atente a todas elas referentes a cada imóvel negociado. Imagine a seguinte situação:

• um investidor compra um imóvel com intenção de colocá-lo em locação por temporada, adquirindo-o pelo preço de mercado e o regularizando em Cartório de Imóveis após o pagamento de impostos e demais emolumentos cartorários. Quando decide utilizá-lo como Airbnb ou outra plataforma, é supreendido com uma advertência do condomínio em razão da proibição interna.

Neste caso, pode parecer que o corretor não possui responsabilidade, já que realizou a venda regular, sem pendências ou defeitos no imóvel, mas não é o que acontece.

O corretor de imóveis poderá ser responsabilizado caso não tenha se atentado à intenção de compra de seu cliente ou, ainda, de todas as regras que possam envolver o imóvel vendido. Neste sentido, segue entendimento dos tribunais brasileiros:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INTERMEDIAÇÃO POR PLATAFORMA DIGITAL. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DANOS MORAIS. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.(...) II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão consistem em analisar: (i) a legitimidade passiva da plataforma de intermediação imobiliária; (ii) a incidência do CDC ; (iii) a responsabilidade decorrente da prestação do serviço; (iv) a existência de falha prevista no art. 723 do CC ; (iv) os danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A legitimidade passiva é aferida à luz da teoria da asserção, sendo suficientes as alegações de condutas próprias imputadas à recorrente relacionadas à prestação do serviço de intermediação. 4. A controvérsia abrange falha na prestação dos serviços da intermediadora, incidindo o CDC . 5. Configurada a violação dos deveres de diligência, prudência e informação previstos no art. 723 do CC (...) 7. Os fatos ultrapassam o mero inadimplemento contratual e configuram dano moral indenizável. O valor fixado na origem mostra-se excessivo, impondo-se sua redução para R$ 10.000,00 para cada autor, em observância aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. 8. Sentença parcialmente reformada. IV. DISPOSITIVO 9. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO." (VOTO nº 52071)

Diante da configuração de falha na prestação de serviços por falta de informações, falta de diligência ou prudência, é possível que o corretor de imóveis seja responsabilizado pelos danos materiais e morais sofridos pelo comprador.

Portanto, a fim de que haja o esgotamento da diligência, sendo entregues todas as informações da negociação a fim de que não haja nulidade, erro ou frustrações sofridas pelo comprador por falta de conhecimento de questões fundamentais para fechamento do negócio imobiliário, é de extrema necessidade que o corretor se blinde como prestador de serviços de corretagem.

Para isso, ressalta-se a importância do trabalho conjunto entre o corretor de imóveis e um advogado. Por um lado, o corretor levantará informações sobre o mercado imobiliário, oportunidades de localização e valorização do imóvel e intermediações para a melhor negociação possível.

O advogado, por sua vez, terá toda a visão técnica e jurídica, atualização dos posicionamentos dos tribunais; leis federais, estaduais, municipais e internas dos condomínios; analisando o risco da negociação, munindo o corretor com a informações necessárias das circunstâncias que envolvem o cliente e o imóvel a ser adquirido.

A atuação em conjunto guia e blinda a negociação imobiliária, o corretor de imóveis, bem como os compradores e vendedores do imóvel, preservando, inclusive, a reputação do corretor de imóveis no mercado imobiliário.

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